Фазовая  диаграмма – редкость в аналитических работах по МРН. Мало кто вообще мыслит такими вещами, а ведь это довольно удобный инструмент для понимания ситуации и даже прогнозирования.

Те, кто следит за моим сборником аналитических статей, возможно обратили внимание на летнюю работу Г.Лукьянчикова касательно ситуации, в которую попал наш квартирный рынок. Один из интереснейших результатов, опубликованных там, – фазовая диаграмма в осях цена/число сделок. Прошло несколько месяцев, поступили новые данные и теперь можно смело говорить: МРН завершил петлю цикла. Последняя точка (01.10.09) на этой диаграмме совпала с точкой 01.02.08. То есть, в этих двух временных точках мы имеем полное совпадение и по числу сделок, и по рублёвой цене метра.

Рис.1. По оси Y - цена предложения кв.метра в рублях, по оси X - число сделок в месяц по данным УФРС

Что различает эти две точки? Ответ: динамика цены.

В феврале 2008 года рынок рос. В октябре 2009-го – падал. Именно поэтому дальнейшие месяцы покажут нам расхождение путей. То есть рынок не пойдёт по тому же маршруту, что и в 2008 году. А как он пойдёт?

А вот для этого стоит посмотреть – как вел себя маршрут во время прошлых «петель». У нас есть петля 2007 года и петля 2004/2005 годов. Две прошлые стагнации. Восстановление числа (движение вправо на графике) сделок в них шло за счёт паралича ценника на определённом уровне. Цены стояли, спрос рос. И везде маршрут пересекал прошлую линию двигаясь в дальнейшем «горбом». То есть, сперва линейно вправо, а потом влево-вверх. Движение вправо идёт 4-5 месяцев, а потом достигается точка поворота. Далее рынок начинает следовать по пост-ажиотажному сценарию, то есть теряет число сделок за счёт резкого роста цен.

Мне очень импонирует то, что делает Георгий. Как правило, мы с ним работаем в разных плоскостях, но приходим к единым результатам. 4-5 месяца от октября 2009 года – это февраль –март 2010. Если открыть мою последнюю аналитическую статью, то там прямо указано, что это точка достижения минимума (недооценки) и перехода в режим роста рынка.

То есть численный анализ волн МРН и анализ фазовой диаграммы МРН дают крайне сходный прогноз.

Теперь ещё один интересный момент: что такое петля 2008-2009 года. Те, кто изучал фазовые процессы или хотя бы продвинутую физику (гистерезис, к примеру), знают что такие петли захарактеризуют захваченный или потерянный поток. В нашем случае это поток денег, то есть произведение числа сделок на среднюю цену. Путешествие по такой петле означает, что рынок вследствие подобных потрясений недополучил серьёзный объём денег. Условно говоря, если бы рынок в сентябре 2008 года отправился бы обратно по тректории, по которой пришёл, то этих потерь бы не было. И если сравнить нынешний кризисный год с прошлыми стагнациями (там петли были откровенно тощими), то хорошо видно то, насколько пострадал рынок. Денежные потери рынка ударили, в первую очередь по застройщикам и риэлторам, во вторую по тем, кто обеспечивал инфраструктуру рынка (реклама, журналистика, проектирование и т.п.).